انتظار افزایش آرام معاملات و قیمت در بازار مسکن

انتشار گزارش تحولات مسکن شهر تهران در آبان ماه نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران با کاهش ۲ درصدی نسبت به ماه قبل به رقم ۱۲.۴۶ میلیون تومان رسیده است. پس از مرداد و شهریور، این سومین ماه از سال ۱۳۹۸ است که طی آن قیمت مسکن در شهر تهران کاهش می‌یابد و سری زمانی ۸۰ ماهه معاملات مسکن شهر تهران گویای آن است که به غیر از فروردین ماه، در سال‌های مختلف قیمت مسکن هیچ گاه در ماه دیگری با کاهش مواجه نشده است.

 بررسی ترکیب معاملات صورت گرفته نشان می‌دهد که با توجه به افزایش قیمت مسکن در دو سال اخیر، سهم معاملات مربوط به واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت (که اصطلاحا گروه نوساز نامیده شده و قاعدتا قیمت بالاتری دارند) به طور پیوسته کاهش یافته است. در هشت ماه ابتدای سال ۱۳۹۸ سهم گروه آپارتمان‌های زیر ۵ سال به رقم ۴۱ درصد رسیده است که این رقم، کاهشی ۱۳ واحد درصدی را طی چهار سال نشان می‌دهد.

 در مقابل سهم آپارتمان‌های بیش از ۱۵ سال ساخت از معاملات، طی سال‌های اخیر به صورت پیوسته افزایش یافته است. نکته قابل ذکر در این زمینه آنکه با توجه به رابطه معکوس میان سن بنا و قیمت، افزایش سهم ساختمان‌های با سن بالا در مجموع معاملات می‌تواند منجر به کاهش میانگین قیمت معاملات شود. این کاهش نه از ناحیه کاهش واقعی میانگین، بلکه از ناحیه تغییر سهم نسبی بناهای با سنین مختلف است. به این ترتیب، به نظر می‌رسد یکی از دلایل کاهش قیمت مسکن در ماه‌های شهریور و آبان، افزایش سهم بناهای با سن بالاتر در مجموع معاملات طی این دو ماه بوده است.

بررسی تعداد معاملات مسکن در آبان‌ماه نشان می‌دهد در آبان‌ماه برای دومین ماه متوالی، تعداد معاملات افزایش یافته که این مساله از ابتدای سال ۱۳۹۷ بی سابقه بوده است. با وجود رشد تعداد معاملات در آبان‌ماه باید توجه داشت که هنوز هم سطح معاملات در محدوده بسیار پایینی قرار دارد و تا رسیدن به ۵ هزار معامله در ماه (کمینه معاملات ماهانه در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۷) فاصله زیادی وجود دارد. به این ترتیب به نظر می‌رسد که کاهش میزان تقاضا (افت محسوس و پیوسته معاملات) در ماه‌های اخیر، از دیگر دلایل کاهش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ بوده است.

بررسی الگوی ماهانه تعداد معاملات مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ماه‌های مهر و آبان غالبا کمترین میزان معاملات سال را به خود اختصاص داده‌اند و در ماه‌های بعدی، تعداد معاملات رشد مثبت را تجربه نموده است. با در نظر گرفتن فرض ثبات الگو، می‌تواند انتظار داشت که در ماه‌های باقیمانده از سال، به تدریج میزان معاملات افزایش یابد. لازم به ذکر است که حتی در صورت رشد ۴۰ تا ۵۰ درصدی تعداد معاملات در ماه‌های آینده، هنوز هم در مقایسه با روندهای بلندمدت، بازار مسکن در رکود معاملاتی خواهد بود.  

الگوی ماهانه قیمت مسکن در سال‌های اخیر نیز به شکلی بوده که ماه‌های اردیبهشت، شهریور و اسفند همواره با رشد قیمت همراه بوده‌اند. به این ترتیب انتظار می‌رود که در ماه پایانی امسال نیز رشد قیمتی در معاملات مشاهده شود. البته باید توجه داشت که با توجه به رشد منفی قیمت در شهریورماه (برخلاف الگوی بلندمدت) و تداوم رکود معاملاتی که تا حد زیادی ناشی از افت قدرت خرید خانوار بوده است، احتمال عدم تحقق این تحلیل و تعمیق بیشتر رکود در بخش مسکن وجود دارد.